“房地产进入内生红利时代，企业赢在产品力和服务力”；“做产品设计墨守成规会‘死亡’，推陈出新方能成长”；“房地产产品设计创新已不是竞争问题，而是生死存亡的考验”……

这是来自地产一线的声音，在他们看来，目前，房地产市场进入精细化管理时代，房地产产业链也迎来了提质增效的时机，“产品”的话语权正在迅速上升。

在行业住宅产品迭代升级的大背景下，面对城镇化进程的持续推进，以及疫情过后消费者置业观念的变化，“如何通过打造产品提升企业竞争力”成为了每位房地产从业者思考的问题。为了寻求答案，来自地产一线的副总裁、总经理、设计师等齐聚上海，分享了6万多字的观点内容，进行了5个多小时的思维碰撞。

10月24日，一场以“产品思维下的标准化管理”为主题的“2020中国房地产设计创新峰会暨中国房地产产业链大咖思享汇”在上海举行，峰会由中国房地产报、房采中国、中国房地产设计联盟联合主办，三雄极光特别支持。

会上，来自房地产上下游的大咖们，围绕设计、采购、成本、供应商四线合一打造竞争力的产品；提质、降本、增效，房企设计、采购、成本与供应商精细化管理之道；聚焦“健康地产”相关的新设计、新材料、新理念等创新动态相关议题进行了探索研讨。

此外，来自地产一线的副总裁、总经理、设计师等50多位地产大咖齐聚一堂，为“在后疫情时代，该如何打造产品”分享经验，出谋划策。

有人认为，健康、绿色、环保、科技智能是产品创新的方向；也有人表示，地产公司要“克制自己”，将产品主导权交给建筑师和顾问机构；也有人强调，以客户需求为导向打造产品竞争力仍有待提升。

同时，峰会举行了中国房地产设计联盟首批会员授牌仪式、中国房地产工程采购联盟新会员授牌仪式。

朱迎松：商业地产需求不会消失，只会转移

会上，新城控股商开设计研发中心总设计师朱迎松作了《后疫情时代商业地产产品趋势》的主题演讲。他表示，在新秀崛起、零售升级、跨界融合的大背景下，商业地产的发展趋势表明需求不会消失，只会转移。

在他看来，转移的路径有三条，分别是依赖路径、生态路径、输出路径，同时也有三个轮子，即循环驱动双轮、线上线下双轮、消费跨界双轮，这也是商业地产发展的三个新趋势：

新趋势一：双循环经济拉动下的商业地产依赖路径。关于“双循环”发展格局对商业地产的支撑，朱迎松认为有四点：一是巨大的商业市场优势；二是完善的商业链优势；三是多元的产业发展优势；四是增长的空间价值优势。

新趋势二：线上线下流量拉动下的社群生态路径。朱迎松认为，商业地产应积极引导社群流量新生态。

新趋势三：消费跨界下未来社区商业地产的输出路径。朱迎松以目前消费升级为例分析道，关于消费，目前很多公司都提出1.0、2.0、3.0、4.0概念，一开始是基础消费，是为了生存生活的消费；有一定物质基础后开始体验消费；之后是场景消费。那么在疫情后商业会怎么发展？朱迎松认为，要消费跨界。

他表示，几乎一夜之间，各大房地产公司都成立了产城投资部门，开始双轮驱动、需求共生、跨界融合，“所以疫情后商业地产发展应寻求多元共生，从需求端整合资源，从消费端相互渗透跨界融合。”朱迎松总结道。

同时，朱迎松认为，商业地产应积极打造多元平台新消费。

范成军：房地产进入内生红利时代

企业赢在产品力和服务力

“行业已从土地红利、杠杠红利阶段进入内生红利阶段，房企要靠产品力和服务力提升经营效益。”会上，中梁地产集团招采管理部总经理范成军带来了他对“产品力”的观点。

他向参会嘉宾分享了自己认为提升房企产品竞争力的四个层面。第一，基础质量要过硬；第二，了解不同业主群体、不同城市的住房需求；第三，物业层面需要发力；第四，构建好的品牌。房企在涂料、家居产品上选择品牌材料供应商，能够提升产品溢价、吸引业主购房。

在与地产行业上游产业链企业打交道的过程中，范成军总结出了“源、库、池、模 、流”的房企招采管理五字真诀。

其中，“源”就是溯源，企业需要深耕各大城市区域，摸排供应方的适配标准，从源头上找到同自己发展规模、发展愿景相匹配的合作伙伴；“库”即属地化建库，将含金量高的、给力的合作伙伴纳入供应方库，实现合作过程的快好省；在此基础上，“库”中选优、优者入“池”，对其进一步培育变强，形成标准化模式模块，最终建立“流”——与供应合作伙伴的过程中，规范授权流程。

“实现招采管理标准化，其实是为了供应链管理。通过标准化去吸引、培育甚至激励合作伙伴，实现长期合作和共赢。”范成军解释道，“如果只是我赚了、你不赚，那接下来合作十有八九继续不下去，所有我认为‘供应链’又可以被视为作‘共赢链’。”

邓海南：健康住宅“灯光”运用大有讲究

会上，广东三雄极光照明股份有限公司照明设计总监邓海南分享了《室内设计如何关注和解决房地产项目中遇到的照明设计问题》，他表示，疫情过后，健康住宅成为社会关注重点也是未来发展趋势，其中很容易被人忽视的“灯光”其实也是对健康住宅的评价标准，灯光运用不好，反而会引起负面效果。

邓海南表示，人们很多时候都是在室内环境下工作和生活，光跟人的关系实际上也会带来情绪的变化，舒适的照明环境可以给人带来开敞、愉快的感觉。随着时代的发展和需求，办公智能控制系统的应用必不可少，根据不同装饰风格选用合适的色温。“比如绿光可以调节人的情绪、平衡人的大脑垂体，那就可以做这样的一些概念性方案。”

杨小荻：人工智能助力地产升级

“如果换一个思维来想地产行业本质，地产行业其实相当于一个投资机构，它们非常关注IRR。”小库科技联合创始人兼COO杨小荻在作主题为《人工智能助力地产升级》的演讲时表示。

据了解，小库科技专注于新技术在地产方面应用，致力于研究如何利用人工智能来提升整个建筑行业效率，是“人工智能+建筑设计”领域开创者。

杨小荻提到，这些辅助工具包括第一代建筑数字语言CAD，第二代建筑数字语言BIM以及小库科技在BIM基础上叠加AI而提出的一种全新模式，即第三代建筑数字语言：智能云模ABC。

ABC模式是小库科技为地产开发商提供库晓系列产品。小库ABC模式相比前两代建筑数字语言的主要区别：一是实现了数模规一体联动；二是相比其他两代单一性，ABC是由两方来完成的，强调的“数”是几个类型的数据，“模”是模式，“规”指规范规则，在这样的模式下小库科技搭建起了人工智能城市建筑设计引擎。

臧涛：做产品设计墨守成规会“死亡”

推陈出新方能成长

在会上，派沃（中国）商业设计机构执行董事臧涛以《思创未来——新时代、新商业、新场景》为主题发表演讲。

臧涛表示，人们总认为是疫情改变了大家的生活方式，其实不然，这是时代发展的印记。现在，经济发展加快了阶层分化，科技进步改变了人们的生活方式，年轮的更迭让“90后”“00后”登上了历史舞台，对于房地产设计领域乃至整个房地产领域的人和企业来说，唯有坚持创新才能够真正地走向未来，拥抱未来。

臧涛认为中国所有生意好的商场：第一和时代环境、背景有关，第二和商圈有关，第三和开发商的经营逻辑有关。

对于设计创新，臧涛表示，所有的创新都要从孵化开始，不是把所有的东西叠加一下就是创新，这涉及许多原则和思考方式。

谈到未来，臧涛有着破釜沉舟的勇气，他直言：“我们不是在墨守成规中死亡，就是在推陈出新中成长！”对于房地产设计领域的从业者来说，这或许并不是一道选择题。

田  鑫：光体现在每个人的衣食住行 

可带来更多有价值的东西

会上，bpi 照明设计执行董事兼中国区总经理田鑫带来主题为《照明设计（师）的角色》的演讲。他表示，人从光的环境进化而来，每个人都是光的专家和设计师，光体现在每个人的衣食住行，大到城市规划，小到样板房售楼处，照明是可以跟业主一起去探索这个项目的精神，带来更多有价值的东西。

田鑫以颐和园、自由女神、上海黄浦江两岸的照明规划等案例分析了天人合一概念，人与城市的链接。

在自由女神对光的表现手法时，田鑫表示自由女神的蓝色跟纽约黄昏的天空形成一个很好的衬托。他认为自由女神的光有两个地方，一个从天上，一个从它的火把上来，从而开发了新的光源。

他说，“光可以带来温暖，光也可以赋予空间以时光。美好的结果都蕴藏在过程里，光之美来之不易。”

“房地产产品设计创新已不是竞争问题

而是生死存亡的考验”

房企该如何打造有竞争力的产品？产品应该如何创新？对于这个问题，在高峰对话环节中，由正荣地产集团设计管理中心研发部总经理李宏伟主持，来自奥克斯地产集团副总裁方芳、保利酒店&公寓有限公司副总经理姚志鹏、恒泰集团设计副总裁刘思民、金大地集团设计管理中心总经理王豪、唯壹(VE)商业空间设计中国区执行董事、商业设计研究院院长江伟等5位嘉宾分享了自己的几点思考和观点。

“目前房企的产品力和管理水平较过去已经出现了明显的提升，特别是在与客户相关的精装修、景观方面的提升更为明显。”奥克斯地产集团副总裁方芳表示，房企苦练内功是一件好事，但受楼市调控、成本控制等因素影响，企业也有着自己的困惑，解决这种困惑的方式之一，就是向更优秀的企业对标，做到取长补短。

对于产品思维下的设计创新，方芳总结称，现在客户的需求已经发生了改变，在存量时代，设计师或者设计管理人员的思想如果不能跟上产品建设，打造不出好产品和好服务，就不再是竞争的问题了，而是生死存亡的问题。

在保利酒店&公寓有限公司副总经理姚志鹏看来，产品力发展要与时俱进，更多地满足社会需求。

“不仅要（对项目）做好精细化运营，同时也要保证适应现在整个社会的购房需求，这是打造有竞争力的产品一种很好的努力方向。”姚志鹏表示，人们为健康买单的消费心理越来越强，通过这个方面对地产的议价空间包括物业服务都会起到很好的增值效果。

恒泰集团设计副总裁刘思民认为，打造竞争力的产品真材实料品质是第一位。“如果房子给业主的感觉是一种传承或者是经历非常久的洗礼，产品的价值感就出来了，如果建了10年，再过两三年不能住就谈不上品质。”

在产品未来设计方面，刘思民表示，未来在设计过程中要关注更细方面，从场景之间的区分到建筑内部产品，从户型、电梯，智能等，赋予建筑这个裁体更多的辅助功能，变成一个多功能空间。

“地产公司要克制自己，不做指点江山的人，把主导权交给建筑师和各大顾问公司，为顾问公司、设计单位以及方案公司搭建一个有效率的工作平台。”金大地集团设计管理中心总经理王豪表示，很多甲方出去考察项目后，看到一个优秀的点就要求方案公司插入到设计中去，这是不妥的事情，相当于硬要把一个梨嫁接到苹果树上，实际上出不了好产品。王豪说，“我们请到最优秀的设计单位，就是为了让他们发挥出最优秀的水平、系统性考量一个项目。甲方要做的是给他们搭建平台，为他们解决问题，提供无限服务、无限监督、无限支持，最后实现产品落地。”

唯壹(VE)商业空间设计中国区执行董事、商业设计研究院院长江伟表示，现在更需要从设计的角度去改变以往传统标准线的固有思维，增加更多人性关怀。江伟以社区购物中心举例，从最开始大的购物中心到现在5.0、6.0版本小的购物中心，从“最后一公里”变成“最后100米”，这意味着客户需求习惯对商业模式的重要性。

产品思维下的标准化管理之道

在会上，还举行了以“产品思维下的标准化管理之道”为主题的高峰对话环节，由三盛集团设计研发中心总经理曹蓬主持，来自金科地产集团产业设计总经理于建 、 德信地产集团产品中心副总经理王佳、广东三雄极光照明股份有限公司照明设计总监邓海南、三色石设计院执行董事胡立中、小库科技联合创始人兼COO杨小荻等参会嘉宾认为，虽然产品标准化很重要，但基于目前行业背景，产品精细化管理更为重要。

金科地产集团产业设计总经理于建认为，住宅产品标准应不断更新，未来住宅产品应该具备四大特点。包括：

一是大同小异，房企需要打造出自己的产品特色，围绕不同的需求，延展出更丰富的主题住宅产品。二是科技化，好在目前相关的智能要素在地产领域的应用已经很多。三是多元化，这是最重要的一点。据判断，除了商业地产，还有公寓、康养地产等产品值得挖掘，未来10年，这类多元地产有望和住宅地产达到相同规模的体量。四是时代性，“为什么前两年所有公司都要做标准化？因为市场很好，怎么做都不是问题。但现在做标准化一定是灵活的，比如模块可以标准化，但户型是绝对不能标准化的。标准化也需要与时俱进。”于建说道。

德信地产集团产品中心副总经理王佳提出，虽然产品标准化很重要，但基于目前行业背景，产品精细化管理更为重要。

王佳表示，产品精细化管理需要做到好产品、轻成本、快设计以及灵活性这四点。即好产品就是要做到货值最大、溢价最多以及精准定位，根据这个定位做到品质最优；轻成本就是要做到精准适配，不同产品做不同配置的标准，同时还要做好成本精细化管控，严控刚性成本，注重敏感成本；快设计则是通过建立完善的产品体系以及标准模块去支撑设计前置以及快速推进设计的一个进度，以满足设计管理的要求；灵活性就是要对市场、客户、产品、成本等差异化要求，能够因地制宜、因城施策。

广东三雄极光照明股份有限公司照明设计总监邓海南从灯光设计师及其对立面两个角度阐述了标准化对于做设计的帮助。

邓海南以碧桂园为例表示，碧桂园在未设立灯光标准时，每个项目和方案都不同，这导致工作量大、员工忙，在这种情况下，标准化对它们是有用的。

“从供应的角度来说，这些地产客户如果能够把这些标准落地下来，对于成本方面也是有帮助的。”邓海南认为，产品标准化对供应商而言是好事，有助于降本增效。

三色石设计院执行董事胡立中认为，标准化要满足于成本和高效率的周转，产品研发的标准化是一个长期的过程，是与时俱进、逐步完成的过程。

“不同的企业有不同的标准化要求，住宅销售型物业的标准化都是分多个系列，不同的系列产品也有不同的标准化，这些标准化最终是为了方便未来的迭代。”胡立中表示，现在的标准化如果能够建立在模块化的基础上，就会更加灵活，但是也需要注意，标准更统一可能会对整个体系的运行更快一些。

小库科技联合创始人兼COO杨小荻表示，目前市面上还缺少一些辅助工具能够帮助整个行业去完成标准化实施，对于建筑这个行业来说，它是需要设计的，但是人工不可能设计得这么细的东西，所以需要有标准化模式。

 杨小荻表示，从每个个体操作到流程，到每个细节都要有足够工具和足够智能的东西去做一些智能化评审或者是自动化打磨。另外，要考虑灵活性，在建筑行业去做标准化应该要有足够多的生产空间，一开始就去构建打造，预留足够可能性，从而满足我们对标准化的需求。

中国房地产设计联盟成立仪式首批会员授牌仪式

中国房地产工程采购联盟首批会员受聘仪式

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