2024年初，TTIA有幸采访了金茂酒店商业公司产品设计总监傅宁。

在加入金茂之前，傅宁最早曾在央企中粮大悦城任职，此后他辗转于龙湖、泰禾、金地等多个民营房企，最终又回到央企。深耕地产行业近20年，他既做过居住产品，但更精于商业综合体的设计，无论是对地产行业的发展，还是对商业设计的认知，傅宁都有深刻感悟。

“从中粮大悦城离开11年，三年前又回到了央企。”傅宁回忆说，在这11年间，待过几家房业，接触了几位民企老板，我发现不同的企业有不同的特质，有的老板很有社会责任感，而有的老板纯粹是利益驱动，只想着借更多的钱，利用更高的杠杆。前些年，这些地产老板很多都像“顺势的赌徒”，赢了几把，风头正盛，早就忘记了要控制风险，错把乘势当成了能力。

与做住宅赚快钱不同，做商业酒店等持有物业更讲究的是中长期效益、稳定的现金流收入、资产的升值和循环流动。同时，做综合体产品设计的人需要考虑得更全面、看得更长远。

“一个好的商业产品设计者在项目选地的时候要引导投拓，不仅如此，还要了解项目所在地未来城市的发展、经济情况、现有存量、上位规划和竞品的生存状况，商户的态度，包括后期运营，我们还需要知道一些生活习性与消费方式的变化趋势。”傅宁表示，一个持有项目，我们不只是负责设计阶段，而是要从头管到尾……甚至贯穿整个运营周期。

“这个比喻不知是否恰当？商业领域是一个很宽广的概念和范围，但往往大家提起商业会把它说窄了。”在与傅宁的采访中，他一开始便纠正了业界普遍对“商业”这个概念的狭义认知。

广义的商业一般会被称作“持有物业”，即长期持有运营，通过经营来产生收益、通过资本化来产生资金循环的业态。其中包含多种业态，如商场、酒店、办公、文旅、产业等，也正因为业态更丰富，所以在做商业产品时，设计者需要考虑的问题也更综合更复杂。

商业产品与住宅产品有着截然不同的特性。

在傅宁看来，住宅像是“一锤子买卖”，对于开发商而言，客户成交后就可以不管了，后面再接管的是“物业”，而且没有后悔药；而持有物业做的是长线生意，要考虑的是硬件和软体等多个方面，即除了建筑物理空间外，还有提供给各种客户的不同服务，这是能够吸引客户持续到访的重要因素。

“在地产行情好的时候，很多地产人都觉得做住宅的是在养着旗下商业和酒店，这是很短视和不职业的说法。”傅宁认为，做住宅更像是挣日薪或时薪，做商业、酒店更像是挣月薪或年薪，看重的是更长远的效益，只不过发薪的周期有区别。

商业产品的客户与住宅也有区别。以金茂为例，由于金茂的商业是自己持有和经营，所以不得不面对两类客户：一类是品牌租户，另一类就是广大消费者。

傅宁表示，一个商业空间十来万平方米，里面可能包含300+个品牌，要先把这些品牌吸引进来做生意，他们相当于二房东的角色，我们要创造一个好平台先让二房东赚到钱。

如何吸引租户品牌？傅宁认为，首先要有好的选址、交通，周边客群和恰当的定位，合理的人流动线、优秀的建筑空间、好用的铺位、还要特色的IP故事线等，还要有自己出众的经营理念和推广活动来吸引他们。这就需要研究潮流的引领，租户的需求，和消费人群的喜好。

傅宁表示，自己平时的爱好多是运动。运动早已是他保持状态、缓解压力的一种生活方式，跑步、健身、游泳、网球，还会做一些户外运动。由于对运动的偏好，傅宁举了健身的例子。

“其实商户也在不断研发创新自己的产品。”傅宁表示，疫情后，大家愈加对健康很重视，但由于现在的经济环境，健身房跑路的现象屡见不鲜，所以能够很明显感觉到，一些健身品牌也在研究，调整收费方式，增加社群活力和粘性，用更灵活多样的产品来应对当前形势。

对于广大消费者，傅宁认为，要吸引这类客户就要完善提供给他们的服务。他提到，金茂还需要在全国范围内尽量多拿项目多开店，这样一来，会员的占比和忠诚度才能逐渐显示出来，就像龙湖、华润、大悦城等都有各自的会员，针对这些会员会有积分制度，与地产开发打通后，将以此来享受很多实实在在的会员权益。

此外，在傅宁看来，每个商业品牌都有对应的客群，因此在吸引租户入驻时还要注意，所选择的品牌要与项目的定位一致。

随着互联网短视频等渠道兴起发展，“网红”成为热词，更成了人们追捧的对象。 “网红场”“网红店”大排长龙的现象屡见不鲜。但作为一个商业产品设计者，傅宁对“网红”有着不同看法。

“大家可能经常喜欢一些‘网红’或者特别潮的东西，但大多‘网红’的东西难以持久。‘网红’实际上是褒贬双义，它红得快，过气得更快，我们希望‘网红’，但不希望‘秒红’。”傅宁表示，很多港资、欧美的商业公司，都是货真价实的百年老店，他们做的场子都是很长期主义的，虽在红极一时，更想得更长久。

这类企业就像“老壶装新酒”，壶虽然老，但过个两三年又能装进来新内容，业态和品牌也是常换常新，不可能“一招鲜吃遍天下”，要不停地作为，其实做人不也是如此么。

现在很多商场亦如此。在一些业内人士看来，商业项目也需要“常换常新”，主动更新更容易占得先机。做商业产品更需要未雨绸缪，要不满足于现状，得为明年甚至两三年以后考虑。

怎么考虑？在傅宁看来，一个较好的方式是对标学习。

“上海的商业已经是全国前沿了，那就得对标亚洲一些地区，比如泰国、日本、新加坡 等。如果在国内三四线城市，估计对标北上深就够了，但如果是北京、上海，肯定得对标外国的优秀项目。”傅宁介绍称，现在泰国、日本的一些商业项目，把中西方的文化和喜好融合得很好，所以不管是东方人还是西方人，到这些商业项目上都会有很舒适的体验感和新鲜感。

这些让人舒适的点不仅在于硬件上，比如建筑本身设计得多漂亮，更在于一些软性的感知，比如阳光的通透性、生态的美学，包括一些精神IP、在地文化、民族风格、年轻潮流，等等。

Q3

   产品人，心态要年轻  

作为一个经验丰富的商业产品设计者，在过往职业生涯中，让傅宁印象深刻的产品有很多，他并未一一赘述。但在待过了几家房企之后，来到金茂，傅宁也有了一些新的工作体验和感悟。

傅宁认为，金茂背靠中国中化，实力央企背书，这是其优势之一。但金茂地产业务起步较晚，商业布局相比其他企业更晚。在初期，金茂做商业是为住宅项目做跟随型配套服务的，一直到2019年，这块业务才被宁高宁董事长提升到公司战略发展层面。

众所周知，金茂的产品在业内辨识度较高，“金茂府”、绿色、科技更是成了金茂的产品标签。

傅宁表示，金茂从不提豪宅，我们称之为“科技住宅”，包含一些文化因素和科技系统。就像现在的有钱人不一定都去买豪车，他们反而会买一些新能源品牌。金茂追求的是简约生态内敛舒心的新生活方式，不鼓励炫富式的过度消费。以前大家觉得高消费能给人带来生活质量，但疫情后，大家普遍有一种感觉，花钱就能产生快乐这种行为略显初级，人们开始追求适配节制、小众随性、自选定制、轻松减负的新生活方式。

说到这里，傅宁半开玩笑地说：“现在夸一个人真有钱，不如赞他好有品。”

在傅宁看来，做产品的人更在乎心理年龄，不管生理年龄多大，都要有年轻的心态，追求时尚的意识不能少。就像上海夜生活节造梦师司徒文聪先生，是商业领域的神奇人物，天天活得像三十多岁的小伙子，他喜欢跟年轻人在一起，参与潮人们感兴趣的事物。但有太多人却相反，40来岁的年龄活得像个油腻大叔，甚至跟小老头儿一样。

做产品设计是一个很宽泛的行业，有的人研究的是艺术审美方面，有的人研究的是技术工匠，设计这个行业其实就是艺术加技术。前者需要的是开拓创新，后者则更多是工匠和落地。

这两者中，傅宁认为都很重要，但最稀缺的还是前者。因为技术领域有大量的老法师们能去实现，而当下最渴求的还是好的idea。

那么如何获取好的灵感？傅宁的答案是：抛弃一些经验，不倚老卖老。